Hipoteca Inversa: ¿Es una buena opción para los adultos mayores?

La hipoteca inversa ya es una realidad en México desde noviembre del 2016.

En este artículo veremos qué es y cómo funciona, además de analizar sus beneficios y desventajas para conocer si realmente es una buena opción para ti.

¿Qué es y cómo funciona la hipoteca inversa (HI)?

Se trata de un producto financiero que brinda la oportunidad a los adultos mayores de 60 años y propietarios de una casa de obtener un capital por medio del inmueble como garantía, sin la necesidad de perder la titularidad del mismo.

Es una forma de pensión en la que la entidad crediticia se encarga de hacer pagos periódicos o en una sola exhibición al dueño, basados en un porcentaje del valor total de la propiedad.

La hipoteca inversa puede ser otorgada por instituciones privadas del sistema bancario mexicano, al igual que por las instituciones públicas, sociales y demás entidades financieras.

Para ello se requiere de un avalúo realizado por la entidad financiera, mismo que tendrá que renovarse cada dos años.

Ya que se trata de un préstamo no ejecutable hasta la defunción, la persona que lo contrata puede disponer del efectivo al mismo tiempo que utiliza el inmueble, ya sea para vivir en este o rentarlo.

Cuando el adulto mayor y su beneficiario fallecen, los que hereden el bien inmueble pueden decidir entre pagar la deuda para recuperar la propiedad o bien, permitir que la garantía tome efecto y recibir el remanente, de existir alguno.

En caso de incumplimiento por parte de la entidad financiera, la persona mayor podrá solicitar una recisión del contrato y exigir un pago por daños y perjuicios, así como la cancelación del adeudo.

¿Es posible que la hipoteca inversa se convierta en una opción viable para los adultos mayores?

La hipoteca inversa requiere de la creación de un fideicomiso público-privado que funcione como mediador y vigilante de la hipoteca, en el cual el banco que aprobó el crédito fungirá como el fideicomitente y la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México como fideicomisario.

Para que el crédito hipotecario sea aceptado entre la población mayor de México, es necesario que se exponga como una alternativa confiable de inversión para convertir un patrimonio en un flujo líquido de efectivo que complemente su retiro.

Esta es la razón del fideicomiso, y una vez que la hipoteca inversa sea menos riesgosa, también disminuirá su precio. Sin embargo, involucrar a varios organismos no necesariamente asegura la disminución del precio.

Así mismo, la nueva reglamentación delimita las tasas en las que se pueden negociar las HI.

El precio que se acuerde en el contrato deberá ser igual o menor al promedio de la tasa interbancaria de equilibrio (TIIE) y de las tasas de interés de los instrumentos hipotecarios tradicionales.

La contraparte de la hipoteca inversa

El esquema de este tipo de crédito hipotecario representa un alto riesgo para las personas mayores, ya que las entidades financieras solo pagarán entre el 50 y 60% del valor total del patrimonio, cantidad muy baja, que a lo mucho puede cubrir de 15 a 20 años de vida económica.

Veamos un ejemplo con una persona mayor, quien tiene una propiedad de 1 millón de pesos, a quien el banco le prestaría solo 600 mil pesos con una mensualidad de 5,000 pesos.

Este dinero solo le alcanzaría para vivir 10 años, no teniendo en cuenta la inflación, costos de salud o gastos imprevistos.

Por otra parte, tampoco es un buen negocio para los bancos, ya que estos no administran propiedades y la recuperación de estos inmuebles les supondría un gasto mayor que la plusvalía generada por la vivienda con el tiempo.

Además, una gran desventaja de la hipoteca inversa radica en que, cuando muere el beneficiado, lo que hereda son problemas. Si la familia decide quedarse con la propiedad, tendrían que pagar la deuda, o en su defecto entregarla al banco para su venta.

Aunque este tipo de crédito hipotecario sea una posibilidad, aún no existe en el país alguna entidad financiera que otorgue la hipoteca inversa debido principalmente a los altos montos de inversión necesarios y la falta de un marco regulatorio que ofrezca confianza a los acreedores.

Todavía queda esperar a conocer qué institución bancaria será la primera en lanzarse al mercado con este producto para los adultos mayores.

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